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双管齐下,远洋资本轻重并举模式交出“物流地产”新答卷
2018-12-18

远洋集团首个物流地产项目——远泉嘉兴南湖汽车零部件金融物流产业园举行开工奠基仪式。该项目由远洋集团旗下远洋资本、物流管理公司上海远瀚物流有限公司共同投资运营,远洋资本全权统筹物流地产平台的开发。上海远瀚物流有限公司则依托远洋写字楼事业部在运营方面的丰富经验,负责项目的规划设计、工程监理、后期招商运营和资产管理等相关工作。

项目建成后,将充分依托嘉兴南湖区辐射上海和杭州两地的独特区位优势,打造成为“以汽车零部件存储、包装、配送为主业,相关金融服务为衍生”的高标准、智能化、全方位供应链服务平台。

对远洋集团而言,远泉嘉兴南湖汽车零部件金融物流产业园项目的顺利开工建设,是公司内部充分配置资源、协同发展,共同提高附着在土地空间之上的业态运营效率、发挥重资产运营优势的又一例证;也标志着远洋资本依托远洋集团的重资产属性及在轻资产端覆盖物流全产业链“PE股权投资”特点,所确定的“重资产持有+轻资产运营”发展模式已为市场所认可并得到充分检验。

轻重资产结合抢占产业制高点


“物流地产”的概念是上世纪80年代在美国率先提出并得到实践的,其与传统商业地产项目最本质的区别是:须根据物流企业客户的需要,在合适的地点投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施,如,物流产业园、各种物流中心、配送中心均为典型的物流仓储基建设施。

尽管“物流地产”概念引入国内时间尚短,但行业已在快速发展过程中逐步分化形成了“轻资产”与“重资产”两大“流派”。其中,“轻资产”流派以普洛斯为典型代表,其在业内首创了“开发—运营—基金”轻资产运营模式,即当出租率接近满租、租金回报率达到一定要求后,将项目出售给自有物流地产基金。

而以远洋资本及远瀚为代表的拥有“地产基因”的物流仓储开发投资机构则选择了另外一条截然相反的路径:借助“轻资产”投资的方式锚定“租户”(被投企业),依托集团重资产属性为被投企业提供定制开发仓库、长期回租的附加增值服务,获取仓储用地并进行运营管理,进而实现与地产业务协同的“轻重资产相结合”的投资模式。

在轻资产端,远洋资本已通过“PE股权投资”方式先后投资九曳供应链、郑明现代物流、驹马物流、壹米滴答、发网等垂直细分领域优质物流企业,实现了“从最初第一公里配送到仓储运营、干线配送到最后一公里同城配送”闭环布局。这样,在开展重资产端——“物流地产”的业务时更具优势。

例如,在2017年完成对郑明现代物流4亿元的战略投资后,远洋资本宣布与其共同发起成立一支60亿元人民币的冷链仓储基金,为郑明现代物流打造定制化的场、销地冷库,推动其全国网络布局的实现。“物流地产商及物流运营商在选址、招商运营、土地获取、政府关系等很多方面存在天然互补关系。”分管物流地产业务的远洋资本副总经理周岳指出。

周岳还表示,从物流资产端分析,远洋资本的布局也将按照级数来分布,一级为北上广深及其辐射的卫星城市,二级为重点二线城市、省会城市及交通枢纽,三级为区域性节点。这样的投资逻辑恰好与开发业务的城市布局不谋而合,有效促成了资本和地产开发板块的协同。

打造“物流地产+物流运营商”新模式

“我们高度看好中国物流地产行业的发展前景。”周岳从“传统房地产转型”和“市场需求”两个方面阐释了远洋资本在这一领域进行布局的综合考量。“物流与房地产行业间具有其他行业所不可比拟的高度相关性与依存性:从项目端上看,物流地产的投资逻辑与开发业务的城市布局不谋而合;从需求端上看,在整个房地产存量持有领域,物流地产是细分子行业中需求和供给关系最为健康的板块——无论是电商还是高端制造业,都必然带动现代物流仓储特别是高标准仓储物流需求的持续旺盛增长。”

同时,远洋资本在这几年相继对中国物流资产、九曳供应链、郑明现代物流等企业的种种布局,也标志着其物流投资已突破垂直细分的冷链领域,走向拥有更广阔市场的“物流蓝海”。今年以来,远洋资本已陆续在天津、郑州、武汉、南京、苏州、徐州、昆明、重庆、西安9座热门城市获取了10余个物流地产项目。统计数据显示,截至2018年9月末,远洋资本物流地产项目在管运营仓储面积已超过100万平方米,储备面积达300多万平方米,快速跻身物流地产行业“第二梯队”。

远洋集团副总裁、远洋资本总经理王洪辉也指出:“在整个物流流通过程中,物流地产主要起到提供物流基础设施及相关服务的作用,业务涉及开发、设计、建设、采购、招商、运营、管理等资产管理全周期的能力。远洋资本‘PE股权投资+仓储地产’轻重资产相结合的模式,使其在进行物流地产布局投资时具有天然的禀赋优势及‘护城河’作用。投资物流地产,一方面,具有财务投资层面的重要意义;另一方面,也是促进房地产转型、推动集团内部资源配置优化、形成业务协同发展的催化剂。”

值得一提的是,远洋资本“物流地产+物流运营商”的开发模式此后亦被复制到对壹米滴答、发网的投资合作中来。“未来2~3年是物流地产的重要窗口期,远洋资本将以冷链开发能力作为核心差异切入点,持续深耕‘以高标仓开发投资为核心竞争力’的物流地产领域,在未来的1~2年逐步释放储备仓储项目,围绕核心枢纽区域‘以点成线’逐步形成辐射全国的布局。”周岳表示。

如今,凭借较强的土地开发、空间提供能力,远洋资本吸引了众多业内顶尖的空间运营商,并对运营商背后的整个生态圈产生虹吸效应,引导被投企业之间互相赋能,最终远洋资本形成了“为运营商提供土地、空间”以及“运营生态圈投资布局”独一无二的核心竞争力。

业内专家分析认为,在房地产市场受到严控的当下,转型几乎成为所有房地产企业必须面对的课题。高端物流地产在未来5年内的需求与供给仍然存在着很大的缺口,并且物流地产具备收益稳定、价值简单清晰而且产品的标准化程度比较高等特性,与谋求转型的传统开发商相契合,因此市场上会有越来越多像远洋这样的开发商持续涌入这个市场,远洋作为先行者,上述模式非常具有参考价值。



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