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最不想让友商知道的ABS业务新蓝海之物流地产
2018-9-26

正如标题所示,今天要疯狂打电话的是物流地产行业。它是地产行业里少有的高成长领域。目前,基于国内C端消费迅猛增长、电商快速崛起等因素带来的旺盛物流仓储需求,我国物流地产行业已经迎来绝佳的发展机遇。

中国物流与采购联合会的统计数据显示,全国社会物流总费用逐年增长,由2004年的2.9万亿元增长到2017年的12.1万亿元,年均增长11.61%。其中,与物流仓储设施紧密相关的保管费用也逐年增长,由2004 年的8467亿元增长到2017年的3.9万亿元,年均增长12.47%。保管费用占全国社会物流总费用的比例由2004年的29.2%提高到2017年32.2%。此外,我国物流业转型升级和运行效率提升加快,全国社会物流总费用与GDP的比率总体呈现下降趋势,由2004年的21.3%减少到2017年的14.6%,物流业运行效率年均提升2.86%。但是,相较于美国的7%和英国的9%,我国社会物流总费用占GDP的比重仍然相当高,包括物流地产在内的整个供应链效率的进一步提升,促进整个物流行业的降本增效,可以为制造业创造巨大的利润空间,有利于进一步激发我国的经济活力。

据世邦魏理仕统计,截至2015年9月,我国人均通用仓储面积为0.66㎡,仅为美国的1/8;人均物流面积0.4㎡,仅为美国的1/13。高标准物流设施的差距更加明显,我国高标准物流设施仅2000万㎡,折合人均面积仅为0.02㎡;而美国高标准物流设施总存量约为3.7亿㎡,折合人均面积高达1.17㎡,中国人均高标准物流设施面积仅为美国的1.7%,这意味着什么?意味着物流地产这个广阔的蓝海呼唤着先知先觉的ABSer去开拓!
 

目前国内物流地产商主要是以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。另外,随着电商产业的快速增长,以阿里旗下的菜鸟网络、京东物流为代表的电商系成为物流地产商中的活跃分子,频繁拿地、并购。另外,万科、绿地等传统房地产商也纷纷转型物流地产开发。以平安不动产为代表的险资,则是为其庞大的保险资金匹配长期稳定收益的优质资产。各家仓储地产企业均已实现了国内一、二线城市及重点区域城市的覆盖,逐步建立起我国仓储地产的全国网络。

物流地产与住宅、商业物业、写字楼、酒店等物业类型区别较大,物流地产具有投资金额大、专业性要求高、地域性强、变现能力弱、回收周期长等一系列特征。住宅等销售型物业可以通过房产销售实现资金快速回笼,解决银行贷款、房地产私募投资基金、信托等融资渠道的还本付息要求。但是,物流地产项目只能通过物业经营来获取租金等经营性收入,资金的回收期非常漫长,一般需要10年以上。缓慢的资金回笼速度和模式与银行贷款等融资渠道的还款期限要求难以匹配。因此,对于物流地产这样一类特殊的不动产类型来说,如果没有一种长期的且成本较低的金融产品作为上述融资的退出渠道的话,就不可能真正激活物流地产金融市场,物流地产快速发展过程中所需要的庞大资金支持就缺乏保障。

此时,长期限成本较低的ABS产品例如REITs、CMBS则脱颖而出,不仅为物流地产的发展提供了长期资金的支持,同时也为其他资金提供了成熟的退出渠道。物流地产投资建设和运营管理初期,项目风险较高,但同时资产增值带来的潜在回报空间也很大,物流地产基金就成为这一阶段项目资金的重要来源。当物流仓储物业的运营进入稳定成熟期后,项目风险较小,收益较为稳定,物流地产基金则将该物业的项目公司或者直接将物业出售给REITs,从而顺利实现自身退出,物流地产基金的资金投入下一期物业的建设中,整个物流地产开发链条形成一个完美的闭环。

考虑到国内尚不成熟的物流地产交易市场,对于物流地产开发商而言,ABS提供了一个快速回收前期投资的渠道;另外,通过持有部分基金单位,可获得物业的部分租金收益,同时还可以获取一定的管理费。一般来说,通过将物业打包发行ABS,可将其长达15年左右的投资回收周期缩短至6年左右。

根据世邦魏理仕的统计报告,从投资回报上看,北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%,高于商业地产的4-5%,住宅地产的2-3%,是发行ABS最合适的基础资产之一。

身为一名ABSer,一直在寻找ABS下一片蓝海,从汽车金融到供应链金融,再到今天所谈及的物流地产,不变的初心永远是寻找好资产。相信物流地产ABS业务一定会超越消费金融ABS、供应链金融ABS的辉煌成绩,助推ABS市场又一轮蓬勃发展。



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